Тема:
Оценка земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО Сбербанк(+ рецензия)
Год сдачи в учебное заведение: 2012 г.
Город в котором сдавалась учебный материал Волгоград.
Стоимость данной работы без скидки: 3500 руб. (подробнее о скидках вам раскажет менеджер по работе с клиентами)
Количество страниц: 89 стр.
Вид работы: Дипломная.
Содержание:
Заданная тема дипломной: Оценка земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО Сбербанк(+ рецензия)
Оглавление
Введение 1
Глава 1. Земельные участки как специфические объекты оценки 5
1.1 Особенности земли как объекта оценки, классификация и характеристика земельных участков 5
1.2 Правовые основы оценки земельных участков для целей залогового кредитования. 13
1.3 Особенности функционирования земельного рынка в московском регионе 19
Глава 2. Экономическое содержание и характеристика подходов, применяемых к оценке земельных участков при залоговом кредитовании. 28
2.1 Роль и место доходного подхода при оценке земельных участков 31
2.2 Этапы оценки земельных участков методами сравнительного подхода 38
2.3 Особенности применения затратного подхода к оценке земельных участков 43
Глава 3. Практически пример оценки земельного участка в целях залогового кредитования ОАО «Сбербанк» 52
3.1 Описание объекта оценки и анализ наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка 52
3.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка 57
3.3 Основные направления совершенствования оценки земельных участков при залоговом кредитовании 72
Заключение 80
Список литературы 84
Выдержка из работы
Введение
В России на современном этапе существенно возросла роль оценочной деятельности. В связи с развитием рыночной экономики увеличивается количество сделок купли-продажи движимого и недвижимого имущества, растет необходимость оценки платежеспособности и финансовой устойчивости предприятий, становятся чаще сделки по слиянию, поглощению предприятий, к сожалению больше становится и банкротств (т.е. возникает необходимость определения ликвидационной стоимости). Отдельно хотелось бы выделить растущую роль кредита – темпы роста кредитования не снижаются даже в кризисные периоды. В контексте оценочной деятельности наибольший интерес представляет залоговое кредитование и соответственно оценка в целях залогового кредитования.
Самый распространенный вид залога – недвижимое имущество; если говорить о кредитовании физических лиц, то наиболее предпочтительным залогом являются квартиры, на втором месте – загородные дома (при условии, что земельный участок находится в собственности), менее предпочтительны земельные участки. Объясняется такое распределение в первую очередь ликвидностью залога – в Московском регионе, в случае не возврата кредита, для банка проще, быстрее и дешевле реализовать квартиры, чем например земельный участок в Московской области. В связи с этим, земельные участки в качестве залога принимают в основном крупнейшие банки, находящиеся в верхних строчках рейтингов; такие банки могут позволить себе значительный временной лаг с момента признания кредита невыплаченным до момента реализации предмета залога.
ОАО Сбербанк России занимает первое место в рейтингах российских банков, как по объему чистых активов, так и по объему кредитного портфеля . Являясь крупнейшим банком, ОАО Сбербанк России развивает все направления кредитования – в том числе и залоговое. Земельные участки хотя и не являются приоритетным видом залога, все-таки могут быть рассмотрены (и не только рассмотрены, но и одобрены) банком в качестве обеспечения по кредиту.
Актуальность выбранной темы определена с одной стороны высокой потребностью населения в кредитных средствах, и жесткими требованиями, предъявляемыми банками к заемщикам – с другой стороны. Если с ростом потребности в кредитных средствах все достаточно ясно – растет потребление, меняется менталитет людей – уже мало кто хочет копить деньги, когда можно получить желаемое сейчас, а расплачиваться потом, то на жестких требованиях банков к заемщикам хотелось бы остановиться подробнее. Ни для кого не секрет, что большое количество работодателей стремятся уклониться от налогового бремени, и делают это в том числе за счет выплат минимальных официальных зарплат своим сотрудникам, когда как основная часть выплачивается в так называемых «конвертах», т.е. наличными. В результате – сотрудник, желающий получить кредит, не может подтвердить свою истинную зарплату, соответственно банк требует дополнительное обеспечение – либо поручительство третьих лиц, либо залог. С поручительством могут возникнуть те же проблемы, что и с самим заемщиком, поэтому многие люди предпочитают залоговое обеспечение. При принятии залога обязательно проведение оценки предмета залога для определения рыночной стоимости. Проблема проведения качественной оценки достаточно актуальна – определение корректной рыночной стоимости, в конечном счете, вносит свой вклад в общее финансовое положение банка.
В связи с актуальностью исследуемой проблемы, можно отметить высокий интерес к ней как ученых-теоретиков, так и практикующих оценщиков. Вопросы оценки при залоговом кредитовании являются предметом исследования большого числа отечественных и зарубежных авторов.
Заметный вклад в научную разработку исследуемого вопроса внесли такие авторы, как Федотова М.А., Тазихина Т.В, Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Также, данная тема часто освещается в периодических изданиях, разрабатываются и обновляются внутренние банковские нормативы по залоговому кредитованию. Однако, в целом, остается еще большое количество нерешенных вопросов и проблем при проведении оценки в целях залогового кредитования. Актуальность темы и возможности для дальнейшей научной разработки предопределили выбор темы исследования, постановку цели и определение задач.
Целью данного исследования является рассмотрение особенностей оценки земельных участков, расположенных в Московской области, в целях залогового кредитования в ОАО «Сбербанк России». Для достижения поставленной цели необходимо решить основные задачи:
– определить правовые основы оценки земельных участков;
– определить особенности рынка земельных участков в Московской области;
– выделить особенности применения доходного подхода к оценке земельных участков;
– определить основные этапы оценки методами сравнительного подхода;
– определить особенности применения затратного подхода к оценке земельных участков;
– выявить основные проблемы, возникающие при оценке земельных участков в целях залогового кредитования.
Объектом исследования являются земельные участки в Московской области. Предмет исследования являются методы оценки стоимости земельных участков при залоговом кредитовании.
Теоретической и методологической основой послужили теоретические положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемым проблемам, нормативные документы Российской Федерации, касающиеся процессов реорганизации и оценки недвижимости. В работе применялись сравнительный подход и метод остатка.
Работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, трех глав и заключения.
В настоящее время в Российской Федерации возрождено право частной собственности и свобода предпринимательства, что связано, в первую очередь, с переходом к рыночной модели экономики. Субъекты рынка вправе владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, в том числе и земельными участками различного назначения.
Один из важнейших элементов рыночной экономики является институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение, собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ СТ. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Заключение
Цель дипломной работы состоит в оценке земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО «Сбербанк России».
В соответствии с ней в первой части выпускной квалификационной работы, были рассмотрены особенности земли как объекта оценки.
Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля - это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.
Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Во второй главе дипломной работы рассмотрено экономическое содержание и характеристика подходов, применяемых к оценке земельных участков, проанализирована теория оценки стоимости земельных участков, в особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
В работе рассмотрено экономическое содержание и характеристика подходов , применяемых к оценке земельных участков в целях залогового кредитования.
В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, при проведении оценки должны быть использованы (или обоснован отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены. В эти цены вносятся поправки, устраняющие влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.
На сравнительном подходе основаны:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения.
Доходный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.
На доходном подходе основаны:
- метод капитализации дохода (земельной ренты);
- метод остатка для земли;
- метод предполагаемого использования.
Суть затратного подхода, как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, означает, что для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых – данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.
Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, использования.
В третьей главе работы проведена оценка земельного участка с целью залогового кредитования.
Объектом исследования является земельный участок площадью 10 га, расположенный в Каширском районе. Назначение оценки: для залога при открытии кредитной линии предприятию ЗАО «Московский совхоз декоративного садоводства».
Для оценки земельного участка использовались следующие подходы:
- метод сравнения продаж;
- доходный метод (метод остатка).
Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:
- анализ рынка и выбор аналогов;
- определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- оценка точности результата.
Результат оценки – 4226310 рублей.
Денежная оценка земли методом остатка используется для оценки улучшенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
При применения данного метода должны быть известны:
• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
• коэффициент капитализации для земли, зданий и сооружений.
Стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка составила 9260870 руб.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятная рыночная стоимость прав собственности на сельскохозяйственный земельный участок площадью 10га, по состоянию на 30.04.2011г. составляет: 7096009 руб.
Неравномерность развития рынка недвижимости в целом и самой неразвитой его части, касающейся земельных отношений, рождают массу противоречий. Неразбериха в отношении земли, с одной стороны, дает возможность многим использовать эти противоречия в свою пользу, с другой - затрудняет применение максимально возможных в данных условиях методов оценки.
В работе сделан вывод, что оценка земельной собственности должна развиваться в двух основных направлениях:
- оценка земель населенных пунктов (городских) с различным целевым использованием;
- оценка земель сельскохозяйственного назначения.
В связи с этим, необходимость осуществить новую нормативно- денежную оценку земель. Новая оценка должна производиться на основе новой качественной оценки земли, так как плодородие ее значительно снизилось. Целесообразно создать эффективную национальную систему земельного кадастра, где будут систематизированы данные о нумерации земельных участков, их координатах, площади, целевом назначении, денежной оценке, качестве и загрязнении, агротехнической группе грунта.
Информационная база кадастра очень важна для ценообразования, налогообложения и кредитования.
Таким образом, цель работы достигнута, все задачи решены.
Список литературы
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в редакции 06.12.2011 г.)
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011
3 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в редакции 01.01.2012 г.)
4 Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в редакции 18.07.2011)
5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции 06.12.2011 г.)
6 Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности» ( в редакции 29.02.2012 г.)
7 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции 08.12.2011 г.)
8 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции 12.12.2011 г.)
9 Федеральный закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в редакции 03.06.2006 г.)
10 Постановление Правительства РФ « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316
11 Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа1999 г. № 945
12 Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808
13 Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256.
14 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255.
15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254.
16 Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 октября 2010 года №508.
17 Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 04 июля 2011 года №328.
18 Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 07 ноября 2011 года №628.
19 Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Основные положения", ГОСТ Р 51195.0.01-98.
20 Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Термины и определения", ГОСТ Р 51195.0.02-98.
21 СТО РОО 20-01-96 Общие понятия и принципы оценки.
22 СТО РОО 21-01-95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
23 СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков. РОО. Москва 1995 г.
24 Международные стандарты оценки МСО 1-4. – М.: Российское общество оценщиков, 2011.
25 Акулич М.В. Оценка стоимости бизнеса. – Спб.: Питер, 2009. – 272 с.
26 Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 536 с.
27 Балакин В.В., Григорьев В.В. Основы оценки бизнеса – М.: Дело АНХ, 2009 – 384 с.
28 Банк В.Р, Банк С.В., Тараскина А.В. Финансовый анализ. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2007 – 344 с.
29 Битюцких В.Т. Мифы финансового анализа и управление стоимостью компании – М.: Олимп-Бизнес, 2007 – 224 с.
30 Бочаров В.В. Финансовый анализ. – СПб.: Питер, 2006 – 336 с.
31 Бродецкий Г.Л. Управление запасами – М.: Эксмо, 2007 – 352 с.
32 Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации. - М.:ФилинЪ, 2003. - 448 с.
33 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса – М.: Проспект, 2008 – 576 с.
34 Варламов А.А. Земельный кадастр. – М.: Колос, 464 с.
35 Вечканов Г.С. Экономическая безопасность – СПб.: Питер, 2007 – 384 с.
36 Горелик О.М. Производственный менеджмент. Принятие и реализация управленческих решений – М.: КноРус, 2010 – 272 с.
37 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Филинъ, 2009.-592с.
38 Грачев А.В. Финансовая устойчивость предприятия. Анализ, оценка и управление в рыночной экономике – М.: Дело и Сервис, 2006 – 544 с.
39 Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2009. – 340с.
40 Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.:Интерреклама, 2008. – 456 с.
41 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка компании, имущественный подход. - М.: Дело, 2005. – 244 с.
42 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 519 с.
43 Гукова А.В., Аникина И.Д. Оценка бизнеса для менеджеров – М.: Омега-Л, 2008 – 176 с.
44 Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2006 – 388 с.
45 Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка недвижимости. – Б.:Ега-Басма, 2007. – 478 с.
46 Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб: Питер 2006. – 464 с.
47 Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости. - М.: Инфра-М, 2005. - 184 с.
48 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2010. – 344 с.
49 Ильяшева Н. Кадастровая регистрация и оценка земель и земельных участков. – М.: Бюро печати, 2007. – 208 с.
50 Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 272 с.
51 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. – М.: Вектор, 2006. – 224 с.
52 Международные стандарты оценки. – М.: Российское общество оценщиков, 2007. – 422 с.
53 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен»,2007. – 188 с.
54 Оценка недвижимости.//Под ред. В.А. Швандера. – М.:Юнити-Дана, 2005. – 303 с.
55 Оценка недвижимости// Под ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 486 с.
56 Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.
57 Петров В.И. Оценка земельных участков. – М.:КНОРУС, 2012. – 208 с.
58 Ричард Брейли, Стюарт Майерс. Принципы корпоративных финансов – М.: Олимп-Бизнес, 2008 – 1008 с.
59 Родин А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности . - М., Московская финансово-промышленная академия. 2007.- 265 с.
60 Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости. – М.: ЕАОИ, 2008. – 356 с.
61 Савицкая Г.В. Анализ финансового состояния предприятия – М.: Издательство Гревцова, 2008 – 200 с.
62 Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: Колос, 2007. - 280 с.
63 Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами – М.: Юнити-Дана, 2007 – 640 с.
64 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2005. – 344 с.
65 Теория и практика оценки бизнеса. Под ред. Щепотьева А.В. – М.: Инфра-М, 2007 – 576 с.
66 Теория и практика оценки бизнеса. Под ред. Щепотьева А.В. – М.: Инфра-М, 2007 – 576 с.
67 Тихомирова Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия – М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2009 – 1088 с.
68 Ткачук М.И., пузанкевич О.А. Управление оборотными активами предприятия. Теория и практика – М.: Тесей, 2007 – 144 с.
69 Федорова Г.В. Учет и анализ банкротств – М.: Омега-Л, 2010 – 288 с.
70 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2009. – 512 с.
71 Финансовый менеджмент. Под ред. Г.Б. Полякова. 2-е изд. – М.: Юнити-Дана, 2007 – 656 с.
72 Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. – СПб.: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.
73 Черняк В.З. Финансовый анализ. Учебник для вузов – М.: Экзамен, 2007 – 416 с.
74 Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости – Новосибирск: НГАС, 2007. – 124 с.
75 Ахметов О.А., Мжельский М.Б. Методы оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки, № 3, 2009
76 Козырь Ю.В. Проблема расчета дисконта при кредитовании имущества под залог // Вопросы оценки, № 2, 2009
77 Мироненко В.П. Экономический механизм формирования кредитных отношений в условиях развития рынка земли // Экономика АПК, 2007. - № 4
78 Родин А.Ю. Отношение инвестора к ликвидационной стоимости // Вопросы оценки, № 7, 2008
79 http://gektars.ru/Stat'i/KlassifikacijaZemel'
80 http://allworld.wallst.ru/
81 http://www.graterra.ru/?page_id=94
82 http://www.consultant.ru/
83 http://www.zemer.rur
84 http://ocenkavip.ru/
Купить / скачать дипломную (Получить по e-mail ознакомительную версию дипломной.)
|
|